Side 9 af 14
En ejer eller en andelshaver, der kun udlejer en enkelt ejer-
lejlighed eller andelsbolig, har efter lejelovens § 82, litra c, en
særlig mulighed for at opsige lejeren med 1 års varsel, hvis
ejeren eller andelshaveren selv agter at benytte boligen. For
ejerlejligheder gælder i øvrigt den særlige regel i lejelovens § 84,
litra d, hvor der er angivet en række betingelser, som skal være
opfyldt for, at udlejeren kan opsige lejeaftalen.
Uanset opsigelsesvarslets længde gælder det, at der siges op
til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en
helligdag.
Reglerne i lejeloven om udlejerens opsigelse kan ikke aftales
fraveget til skade for lejeren, før udlejeren har opsagt lejekon-
trakten. Parterne kan således fx aftale, at lejeren kan flytte
efter en kortere frist.
Tidsbegrænsede lejeaftaler.
Parterne kan ved aftalens indgåelse aftale, at lejeaftalen skal
være tidsbegrænset, jf. lejelovens § 80, hvis tidsbegrænsningen
er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. En særlig be-
grundelse for at udleje tidsbegrænset kan fx være udstatione-
ring eller midlertidig forflyttelse. Boligretten kan tilsidesætte
vilkåret om tidbegrænsning, hvis det ikke anses for tilstrække-
ligt begrundet i udlejerens forhold. Der foreligger en omfatten-
de praksis vedrørende begrundelse for tidsbegrænset udlejning.
En aftale om tidsbegrænsning af lejeaftalen skal indføjes i le-
jekontraktens § 11, og det kan være hensigtsmæssigt heri at
oplyse begrundelsen for tidsbegrænsningen.
En lejekontrakt, der indeholder aftale om en tidsbegrænsning
af lejeforholdet, stiller som udgangspunkt lejeren ringere end
efter de almindelige regler i lejeloven. Tidsbegrænsningsvilkå-
ret kan derfor i kommuner med boligregulering tilsidesættes,
hvis det skønnes, at lejeaftalen efter en samlet bedømmelse er
indgået på vilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de
vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, uanset at
udlejeren har en særlig begrundelse for at udleje tidsbegrænset,
Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører uden opsigelse, når leje-
perioden efter lejeaftalen udløber. En tidsbegrænset lejeaftale
kan kun bringes til ophør i lejeperioden, hvis dette er aftalt
mellem parterne, eller hvis den anden part misligholder afta-
len. Aftalen indføjes i kontraktens § 11. Er det mellem parter-
ne aftalt, at lejemålet i lejeperioden skal kunne opsiges, gælder
lejelovens almindelige opsigelses regler, jf. ovenfor.
3. Til lejekontraktens § 3:
Betaling af leje m.v.
Fastsættelse og regulering af lejen.
Reglerne om fastsættelse og regulering af lejen findes primært
i lejeloven og boligreguleringsloven Det afhænger af lejemålets
art og beliggenhed, hvilke regler i disse love lejen fastsættes og
reguleres efter.
Lejefastsættelse ved aftalens indgåelse.
I kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV finder
anvendelse - såkaldte regulerede kommuner- gælder der særli-
ge regler om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse, jf. bo-
ligreguleringslovens § 5, stk. l.
Hovedreglen er, at lejens størrelse ikke må overstige det beløb,
som udgør den omkostningsbestemte leje for lejemålet med et
beregnet tillæg for evt. forbedringer.
Der gælder særlige regler for “små-ejendomme”, jf. nedenfor.
Som undtagelse herfra kan lejen dog for “gennemgribende for-
bedrede lejemål” aftales til et beløb, der ikke væsentligt over-
stiger det lejedes værdi. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, inde-
holder en definition af “gennemgribende forbedrede lejemål”.
Afgørelse af, hvorvidt lejen væsentligt overstiger det lejedes
værdi, beror på en sammenligning med den leje, som betales
for tilsvarende lejemål i kvarteret eller området med hensyn
til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligehol-
delsesstand.
For lejemål med omkostningsbestemt leje gælder endvidere,
at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller
lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde
for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejen-
dommen.
I kommuner, hvor boligreguleringslovens kap. II-IV ikke er
gældende - såkaldte uregulerede kommuner - gælder ingen
særlige regler om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse,
men lejeren kan efter aftalens indgåelse forlange lejen sat ned,
hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Lejeregulering i lejeperioden.
Som udgangspunkt reguleres lejen for lejemål beliggende i
regulerede kommuner efter reglerne om omkostningsbestemt
leje, medens lejen for lejemål beliggende i uregulerede kommu-
ner reguleres efter reglerne om det lejedes værdi.
Småejendomme.
Som undtagelse fra de ovenfor nævnte regler om lejens fastsæt-
telse og regulering gælder der i regulerede kommuner særlige
regler for lejemål i ejendomme, som l. januar 1995 omfattede
6 eller færre beboelseslejligheder (småejendomme).
Ved fastsættelse og regulering af lejen for disse lejemål gælder
reglerne om det lejedes værdi således, at lejen i disse ejendom-
me kan forhøjes eller nedsættes, hvis den er væsentligt lavere
henholdsvis væsentligt højere end den leje, der betales for til-
svarende lejemål i større ejendomme, hvor lejen er reguleret
efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Enkeltværelser.
For separate enkeltværelser (klubværelser) i regulerede kom-
muner fastsættes og reguleres lejen efter reglerne om omkost-
ningsbestemt leje.
I enkeltværelser til beboelse, hvor værelserne er en del af ud-
lejerens beboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofami-
lieshus, som udlejeren bebor, og i klubværelser i uregulerede
kommuner fastættes og reguleres lejen efter det lejedes værdi.
Blandede lejemål.
Lejen for blandede lejemål - dvs. lejemål, der anvendes både
til beboelse og til andet end beboelse - reguleres som udgangs-
punkt på samme måde som rene beboelseslejemål.
Hvis de lokaler, som anvendes til beboelse, og de lokaler, som
alene anvendes til andet end beboelse, er beliggende i hver
sin fysiske enhed, gælder der imidlertid særlige regler for de
lokaler, der alene anvendes til andet end beboelse, jf. erhvervs-
lejeloven.
